体育场馆促进城市更新的效应：美国策略与本土启示作为城市的重要资源，体育场馆是体育及其相关产业的重要载体，其规划设计及运营效能与所在区域的兴衰紧密相连。
随着我国众多大型城市建设用地总量已经接近或突破规划上限，传统的“增量规划”模式难以为继，“控增逼存”理念逐渐占据主导地位，城市更新已成为我国城市治理的热点与重点问题。
作为城市的重要资源，体育场馆是体育及其相关产业的重要载体，其规划设计及运营效能与所在区域的兴衰紧密相连。
目前，我国体育场馆普遍存在运营效能不高的问题，如何统筹推进体育场馆建设运营与城市更新，更好地发挥体育场馆在城市更新中的促进作用，利用城市更新的机遇深入推动体育场馆改革发展，成为新时代我国体育场馆发展面临的重要议题。美国在体育场馆促进城市更新的过程中已涌现出一批成功案例，如印第安纳波利斯、圣地亚哥、洛杉矶等城市通过建设体育场馆，在一定程度上成功促进了城市更新。目前国内关于体育场馆促进城市更新的研究成果较少。
本文在分析相关典型案例的基础上，梳理美国体育场馆促进城市更新的主要表现与推进策略，结合我国实际情况得出本土启示，以期为我国体育场馆促进城市更新提供理论借鉴和实践参考。
随着经济的快速增长、汽车工业的迅猛发展及住宅融资制度的推行，美国城市居民开始离开人口密度较高的城市中心区域，搬迁至人口密度较低的城市郊区，城市中心区域逐渐衰退，被低收入群体所占据，造成城市中心区域急剧衰退，产生如公共设施老化、交通资源不足、贫民窟滋生蔓延等社会问题。美国历史上曾借助建筑大型设施（如商业综合体、大型超市、会议中心等）促进城市更新，但这些大型设施极易被复制，难以作为提升城市竞争力并遏制衰落城市人口外流的核心资产。
美国体育场馆背后有高度发达且具有垄断性质的4大职业体育联盟（以下简称“联盟”）的支撑，从20世纪50年代左右开始成为美国众多城市更新的新选择。1949年美国《住房法》的出台被视为“美国城市更新运动”的开端，其将城市更新定义为：“通过改善内城的物理空间和住房条件以表明社会财富的增加。”1956年美国《住房法》对“城市更新计划”进行了修订，城市更新的主要目标由单一的解决住房问题调整为清理贫民窟和在扩大当地税收基础之上重新振兴城市。
城市形象整体改善是美国城市更新的重要目标，美国体育场馆促进城市形象整体改善表现在以下2个方面。
（1）改善城市物理环境。二战后，美国一些城市中心区域逐渐变成贫民窟集中的地方，被称作“铁锈地带”或“棕色地带”。作为地方标志性建筑，体育场馆本身就是对区域物理环境的巨大改善。如圣地亚哥市有3个棒球场区备选地点，但圣地亚哥市考虑到3个备选地点中只有东村地区尚未有重建计划，故将东村地区确定为棒球场区的选址地点，并最终将东村地区建设成一个包括体育场馆、住宅和商业设施在内的高档市中心区域。
洛杉矶市政府在与俱乐部关于斯台普斯中心建设的谈判中达成2个目标：①希望在离会议中心尽可能近的地方建造大型体育设施，以改善市中心区域形象；②希望新建筑能“替换”会议中心附近的破旧建筑物。
（2）改善城市品牌形象。体育赛事已被视作创建城市品牌的重要手段，用来获得竞争优势、增加投资和带动旅游业发展。体育场馆的建成促使越来越多优质赛事活动的落户成为可能，并借助职业体育赛事吸引郊区人口重新回归城市中心，促进城市中心区域的活力恢复，改善社会对城市的认知。以印第安纳波利斯市为例，1974年，该市开展了一项全国性调查，以了解非本市居民对该市的看法。
调查表明，这座城市遭受了“非形象”的困扰，许多美国人对这座城市几乎一无所知。在印第安纳波利斯市的振兴过程中，当地领导者选择将打造世界业余体育之都作为塑造印第安纳波利斯市的新形象之路。
2002—2017年，除2支NBA和NFL俱乐部的常规赛事外，该市还举办了54场大型业余体育赛事和1场NFL超级碗赛事。当小马队从巴尔的摩市搬迁到印第安纳波利斯市时，巴尔的摩市官员表示：“这给巴尔的摩的文艺复兴形象造成了沉重的打击。”
国外针对美国体育场馆的多项研究认为，虽然没有直接证据证明体育场馆能直接促进城市经济增长，但是体育场馆建设能够促进经济活动回归城市中心区域，这些研究结论也与美国政府和私人部门关于体育场馆建设的调查结果相符。
一方面，从政府的角度看，美国普遍存在地方分权，随着人口向郊区迁徙趋势的加剧，美国一些中心城市财政状况举步维艰并逐渐衰落。越来越多的体育场馆建设逐渐被赋予促进城市中心区域更新这一新的历史使命。反映到经济方面，突出表现为利用体育场馆建设带动相邻地区休闲娱乐、文化旅游等产业的发展，进而促进城市中心区域重新开发，激发城市中心区域的活力并巩固其地位。
正如直接参与洛杉矶市斯台普斯中心建设的Rosentraub指出：“洛杉矶市领导层希望将娱乐和旅游业产生的一些经济活动从好莱坞转移到洛杉矶市中心，因为前期对会议中心5亿美元的投资没有产生任何有意义的回报。领导层担心，如果经济活动不大规模转移，会议中心将继续亏损，该地区经济也将继续恶化。”
另一方面，从私人部门的角度看，随着美国职业体育联盟特许经营权和球员之间的收入分配越来越严格，俱乐部所有者从职业体育联盟中能够获取的分配收入越来越有限，迫使其利用俱乐部资产增加收入。由于房地产开发相关利润不属于任何体育联盟的收入分成协议，故成为众多俱乐部所有者热衷投资的方向。
2000—2004年，美国经历了一场体育场馆建设热潮，建成30多个新的联盟体育场馆，其中2/3的联盟俱乐部涉足房地产业务。一些计划投资体育场馆的俱乐部所有者在城市中心区域往往拥有大量房地产项目或商业物业，他们认为在城市中心区域建设体育场馆，能有效地推动场馆与周边文化娱乐及商业设施形成共生效应，提升场馆投资人综合利益。
如克利夫兰市中心的雅各布棒球场（原克利夫兰印第安人队的主场）建设，主要源于场馆投资人Richard和David Jacobs利用他们在市中心房地产项目的收益收购了克利夫兰印第安人队维基体育的官方手机版。
MLB老虎队的投资人Mike Ilitch也为推动迈克利卡公园棒球场在城市中心区域的建设发挥了重要作用，主要动因是他在城市中心区域还有狐狸剧场等其他开发项目。1980—2004年，美国已有34个城市在市中心区域投资兴建了新的体育设施，部分目的是推动市中心区域的重新开发。
从圣地亚哥市棒球场区、洛杉矶市斯台普斯中心、克利夫兰市速贷球馆和渐进球场的建设过程看，这些体育场馆多位于老旧工业区或闲置区域。如：圣地亚哥市棒球场所在地东村区域，在建设棒球场之前一直未得到开发；洛杉矶市斯台普斯中心所在地——南方公园社区长期以来破败不堪，在建设斯台普斯中心之前主要以停车场、仓库和待租办公楼等用途为主，其中25%的面积用作停车场，25%的面积处于空置和未开发的状态，尽管有270套公寓可供出租，但大部分地面零售空间空置。
克利夫兰市门户区从1857年至20世纪70年代一直是克利夫兰市主要的农产品和肉类市场中心，随着时间的推移，该地区旧有建筑物逐渐被拆除，逐渐发展成为一个以地面停车场为主的区域，成为克利夫兰市“破败”地区的典型代表。但随着包括速贷球馆和渐进球场建设在内的城市更新计划的实施，上述地区低效的土地利用模式已经被住宅、酒店、商业、文化娱乐等项目所取代。1988—2002年，克利夫兰市门户区2座体育场馆周边建设了大量的酒店、商业和住宅项目，在一定程度上提升了场馆周边区域土地使用效能。
美国一些职业体育俱乐部或体育场馆经营公司往往涉足房地产行业，国外一些研究也开始关注体育场馆对周边房地产价值的影响。Michael认为，美国众多体育场馆有职业体育俱乐部入驻并举办大量的娱乐休闲活动，许多体育场每年可吸引超过100万人的访问量，尤其是棒球场可以定期吸引超过300多万人次观看比赛体育运动吸引大量观众，使体育场馆成为邻近地区房地产开发的宝贵资产，大量固定的赛事活动提升了附近房地产的价值。Feng等根据1990年和2000年美国每个NFL、NBA、MLB和NHL场馆5英里范围内人口普查的数据，使用具有空间自相关性的享乐函数计算美国城市住宅与体育场馆之间的距离与住宅地产价值之间的关系。研究表明，人口普查区组住宅地产价值中位数与离体育场馆的距离成反比。
Rosentraub的研究总结了洛杉矶市斯台普斯中心与周边房地产价值之间的关系，研究表明，斯台普斯中心的开发与洛杉矶市中心新住宅的建设同步进行，从宣布同意修建斯台普斯中心到2011年第4季度，洛杉矶市中心共修建了28 861个住宅单元，这意味着洛杉矶市中心的住宅单元数量在斯台普斯中心开业后几乎增长4倍。
根据2011年洛杉矶市中心商业改善区房地产评估价值报告，洛杉矶市中心商业改善区的房地产评估价值从1999年（斯台普斯中心开业年份）的48.38亿美元增长到2010年的67.11亿美元（按1999年美元价格计算），房地产价值增长了38.71%。洛杉矶中心城市协会CEO Carol E.Schatz也表示：“如果没有建设斯台普斯中心等设施，会议中心周边就不会有新的酒店，而且重新开发的住房和办公楼的繁荣也就不会发生”。综合来看，在美国城市更新的过程中，体育场馆建设运营能够在一定程度上促进周边房产的增值。
（1）体育场馆建设促进了场馆周边区域人口数量的增长。1960年约有31%的美国人居住在城市郊区，2000年这一比例增长到50%。圣地亚哥、洛杉矶等美国城市更新的重要目标是推动更新区域内人口数量的稳定增长。研究发现，包含体育场馆建设计划在内的多个城市更新计划均促进了市中心人口的显著增长。1999年洛杉矶市仅有18 700人居住在市中心区域，到2011年有46 414人居住在市中心区域。
这在一定程度上得益于洛杉矶市议会与斯台普斯中心投资商AEG集团在1998年签订的社区福利协议。在最初关于洛杉矶市中心更新计划的讨论中，人们担心依托斯台普斯中心建立的体育休闲娱乐消费区在吸引富人和游客的同时，会造成低收入群体的流失，AEG集团在协议中承诺8项能够留住低收入群体的措施。2004年，圣地亚哥市棒球场区规划区内的居民为28 868人，到2010年，该区域内的居民为44 052人，增长了52.6%，棒球场区所在的地区成为该县人口数量增长第3快的地区。
（2）体育场馆建设促进了周边区域高端人才的聚集。美国城市衰退的地区往往缺乏经济发展所需要的高端人才。一方面，衰退地区产业落后，缺乏吸引高端人才聚集的产业基础；另一方面，衰退区域缺乏能满足高端人才生活需要的公共服务设施，公共服务供给能力衰退，欠缺发展活力。体育场馆建设带动的城市更新通过布局体育、文化、娱乐、休闲等新兴产业，完善公共服务设施，形成了高端人才聚集所需要的产业基础和生活环境。以圣地亚哥市棒球场区为例，2000—2010年的人口普查数据证实了棒球场区内居民学历水平得到大幅提升。2000年该区域内只有0.6%的居民拥有硕士及以上学位，而根据2010年美国联邦统计局的估计，该区域内拥有硕士及以上学位的居民已经占总数的6%以上。可见，体育场馆的建设在一定程度上可以吸引高端人才的聚集。
Gerretsen对纳什维尔市普利司通竞技场、波士顿市TD花园、克利夫兰市速贷球馆和渐进球场等15座体育场馆促进城市更新的效应进行研究，对15座体育场馆周边1/4英里半径内1990—2015年的房产价值、总建筑面积和土地利用组合变化数据进行分析。结果表明，15座场馆中有8座体育场馆在上述3个指标上获得发展，被认为促进了城市更新。结果同时也显示指标变化具有明显滞后性。
以1990—2015年波士顿市TD花园附近1/4英里半径内的房产税复合变化情况为例，房地产税收入总体呈增长趋势，但1990—1995年下降了3%。与波士顿市的房产税复合增长率对比可知：1990—1995年两地房产税复合增长率相差9%；1995—2010年，增长率相差在0~2%波动；2010—2015年，TD花园附近1/4英里半径内的房产税变动率超过波士顿全市。而这时间距波士顿市TD花园开业时间（1995年）相隔了近15年。可见，依托体育场馆建设推动的城市更新，其更新效应具有长期性（滞后性）的特点。
“触媒”（Catalyst）是化学中的一个概念，即催化剂。“城市触媒”（Urban Catalysts）理论最早由美国学者Wayne Atton和Donn Logan于1989年提出，他们认为“城市触媒”效应是指城市化学链式反应，激发与维系城市发生化学反应的“触媒”可能是一间旅馆、一座购物区、一个交通中心或一座体育场馆等。“城市触媒”是能够促使城市发生变化并加快或改变城市发展速度的新元素，即通过某一特定“触媒”的介入引发某种“链式反应”。一个具有良性“触媒”作用的城市设计将会给城市发展带来正面的推动作用。
Robertson等为评估体育场馆对城市更新的催化作用提供了一个分析框架。他提出美国城市更新的“特殊活动生成器”（Special Activity Generator，SAG）策略。这一策略的核心思想是在城市中心地域建设大型活动设施（如体育场馆、会议中心等），通过吸引游客和郊区居民到城市中心参加活动来促进该地区的更新。这些人的涌入可提供支持该地区的餐厅和其他零售场所发展所需的客流。此外，这些大型活动设施通常会刺激公共部门以新的基础设施或城市设计改进的形式，加大对该地区的其他投资，有助于提升地区活力。
综上来看，SAG策略与“城市触媒”理论在逻辑上具有一致性，可以视为同一理论的不同表达，在此统称为“城市触媒”理论，二者均为美国体育场馆促进城市更新的实践提供了理论指导。“城市触媒”理论认为，体育场馆是城市更新的催化剂，通过合理规划和设计可以实现体育场馆促进城市更新的目标。“城市触媒”理论的提出为研究美国体育场馆促进城市更新的推进策略奠定了理论基础。
美国的城市更新计划一般涉及未来5~15年的土地利用、基础设施改善等目标。20世纪80—90年代，美国城市很少会将体育场馆纳入其总体更新计划。20世纪90年代，随着公私合作方式的普及，各城市承担了更大的财政责任来新建或翻新体育场馆，以吸引和保留职业体育俱乐部。越来越多的大联盟体育场馆被纳入城市更新计划[4]349。美国体育场馆促进城市更新的成功实践离不开详细的城市更新计划，其明确了城市更新的目标和进程，也明确了城市更新需要建设什么、怎么建设等关键问题，使美国体育场馆建设严格围绕城市更新的目标规划设计，为美国私人部门、社会大众参与城市更新提供了清晰的指引。如哥伦布市竞技场区的更新计划明确了公共部门和私人部门的投资比例及权利、义务分配：全国保险公司（Nationwide Insurance Company，NIC）需要承担体育场馆90%的建设成本，与体育场馆建设相关的费用均免税；而公共部门的义务主要包括征收与整合土地、发行债券以资助必要的基础设施改善等圣地亚哥市棒球场区更新计划的主要内容包括：①创建1个棒球场重建区域；②建造1个棒球公园；③再开发东村地区；④建造1座拥有850个房间的酒店，并明确整个建设项目的完成时间。圣地亚哥市和教士队同意在1999年4月1日之前完成上述系列任务。1999年3月30日圣地亚哥市棒球场区正式建成。
美国公共体育场馆促进城市更新的过程跨越多个地方政府选举周期，更新的区域跨越不同行政区域，更新的事项涉及不同级别政府部门，在城市更新的过程中有必要建立专门机构负责处理相关事项，实现预定的目标。为此，美国许多地方政府设立了专门的城市更新机构（表6）以执行城市更新任务。这些机构作为城市更新计划的主要公共部门决策者，负责牵头与职业体育俱乐部和比邻体育场馆的房地产开发商进行谈判和沟通，并监督城市更新计划的实施，保证了长期的城市更新计划不会受变化的影响。
如印第安纳波利斯市在城市更新的过程中成立了3个机构来履行引导市中心区域发展所需要的“中间人”角色，分别是印第安纳波利斯市中心有限公司（the Indianapolis Downtown，Inc，IDI）、印第安纳体育公司和印第安纳城市发展部。
其中：IDI致力于加强部门建设合作关系，进而促进核心区域幸福感的提升、用户友好性的改善和经济的增长；印第安纳体育公司致力于吸引体育赛事落户城市、协调体育赛事活动组织者和公共部门所需要的各种活动和服务；印第安纳城市发展部则主要与公司、其他机构合作，重点发展市中心地区。
美国体育场馆建设投资大致经历3个发展阶段，呈现由“以私人投资为主”向“以公共投资为主”再向“以公私合作投资为主”变化的趋势。
（1）第1阶段为20世纪50年代之前，这一时期体育场馆建设以私人投资为主。在20世纪10—20年代，随着MLB和NHL的发展，企业家开始购买球队，并建造新体育场馆。
（2）第2阶段为20世纪50—80年代，这一时期体育场馆建设由以私人投资为主转向以公共投资为主，一些快速发展的城市将体育场馆视为现代城市基础设施的重要组成部分，并发行债券支持体育场馆建设。联邦政府承认体育场馆属于城市基础设施的一部分，允许城市为新场馆的建设融资。20世纪50—70年代，大部分体育场馆建设全部依靠公共投资。
（3）第3阶段为20世纪80年代以后，这一时期体育场馆建设以公私合作的投资方式为主。一方面，20世纪80年代中期后，体育开始成为电视转播的重要内容，联盟俱乐部为解决与其他俱乐部共享体育场馆而引起的收入和场地过度使用等问题，开始寻求与公共部门合作建设体育场馆，以解决建设资金不足的问题。另一方面，学者、纳税人等对使用公共资金补贴体育场馆做法的质疑越来越多，政府部门补贴体育场馆建设变得越来越困难。
特别是1984年颁布的《削减赤字法》限制政府部门为建设公共设施而承担债务。1986年颁布的税收改革法案也令使用免税债券为新的体育设施融资的做法变得更加困难，政府部门不得不采用公私合作的方式建设体育场馆。这一时期正好是美国城市大规模更新时期，公私合作建设体育场馆等设施成为美国城市更新的重要“触媒”。根据Long对2010年以前联盟121座体育场馆公私合作情况的研究，公共投资机构主要为州、市和县政府，私人投资机构主要为职业体育俱乐部。
①免税市政债券。美国联邦或地方政府经常以免税市政债券的形式鼓励私人部门投资建设体育场馆，这种债券利率一般低于同等风险的应税（私人）债券，本质是联邦或地方政府放弃部分地方税收，债券种类包括一般义务公债、收益债券、参与凭证、特定权力机构债券等。布鲁金斯学会2016年的研究报告显示，2000—2014年，联盟共有45座体育场馆进行了建设或翻修，花费约280亿美元，其中130亿美元是以免税债券形式提供的公共财政拨款。
②租税增额融资（Tax Increment Financing，TIF）。TIF以在指定区域内开发体育设施所获得的增值财产税为抵押，用于偿还管辖区内授权发行的债务，如洛杉矶社区重建局发行500万美元的TIF债券用于偿还斯台普斯中心建设的部分投资。普利司通竞技场、阿玛利亚竞技场、美航中心、丰田中心、联邦快递球馆等体育场馆建设均采取了划定TIF区域的方式筹集建设资金。
③税收支持。税收支持的形式主要有将某种税收收入直接用于体育场馆建设、退税或对参与体育场馆建设的企业给予税收优惠，鼓励社会资本参与体育场馆建设。其中最常征收的税种有所得税、销售税、财产税、消费税、公用事业税、汽车租赁附加费、餐馆附加费和停车税等；退税税种包括销售税、所得税等。
④现金补助。如：匹兹堡市政府为了挽留海盗队，向球队的投资者提供了1 500万美元的援助，以补贴球队的运营支出；费城市政府于1986年补助费城人队（职业棒球队）100万美元，用于偿还费城人队购买场外计分板产生的债务。
体育场馆运营的外部效应是其成为“城市触媒”的重要基础，同时也是部门在建设体育场馆过程中寻求政府补贴的主要原因。由于直接补贴私人部门建设体育场馆的做法面临越来越多的质疑，同时也为促进体育场馆与周边区域整体开发，提高私人部门积极性，美国体育场馆建设促进城市更新的实践特别注重内部化场馆的外部效应。如在洛杉矶市L. A. LIVE的建设过程中，主开发商AEG公司在斯台普斯中心开始建设不久准备购买场馆对面的土地，洛杉矶市社区重建局通过其征用权取得这些地块的所有权，并出售给AEG公司。
在圣地亚哥市棒球场区的建设过程中，圣地亚哥市政府与教士队的投资主体——JMI公司签订了总开发商协议，该协议明确了JMI公司的总体开发组合。圣地亚哥市政府积极购买大量土地，并移交给JMI公司，而不考虑其他开发商的需求。
同时，圣地亚哥市政府承担棒球场区周边新开发项目共5亿美元的费用及其相关风险，新开发项目的利益由公共和私人部门共。美国政府部门的这种做法将传统的公共部门对体育场馆建设的补贴行为转变成了一种投资行为，实现双赢。
从圣地亚哥市的实践看，这种将体育场馆外部效应内部化的举措已经取得了经济上的成功。例如，棒球场区财产税属于圣地亚哥市中心开发局支配，因其在城市开发过程中的收益远超预期，甚至引发了其他政府部门对其收益使用的争议。2011年，加利福尼亚州最高法院支持立法机关和州长废除圣地亚哥市中心开发局的相关权力。
美国体育场馆之所以能够发展成为众多城市更新的“触媒”，吸引私人部门广泛投资，还在于其能够不断创造成为城市更新活力源泉的优质内容产业，主要表现在：
①积极吸引职业体育俱乐部入驻。美国4大职业体育联盟是世界体育赛事成功运作的典范。在2019年公布的福布斯全球最具品牌价值的体育赛事排行榜中，NFL超级碗赛事的品牌价值超过夏季奥运会，排名第一。联盟极高的商业和品牌价值使其成为众多城市追捧的对象。由于联盟具有一定的垄断性，同一座城市极少会出现2支属于同一联盟的职业体育俱乐部。对比传统的城市更新“触媒”，如商业综合体、博物馆、大型百货超市等，依托职业体育俱乐部和体育场馆推动城市更新的模式很难被其他城市复制。在联盟的发展历史上，也出现过职业体育俱乐部为寻求城市对体育场馆补贴而频繁迁徙的案例。一些城市为吸引职业体育俱乐部入驻而专门建设了一批体育场馆，如1984年NFL小马队从巴尔的摩市迁往印第安那波利斯市，1995年NFL布朗队从克利夫兰市迁往巴尔的摩市，均出于新场馆的考虑。截至2010年，联盟俱乐部入驻的场馆多达121个，分布在美国26个州。
②丰富体育场馆“非体活动”供给，努力提高场馆使用效率。除举办体育赛事活动外，文化、娱乐、商业、会展等“非体活动”是美国体育场馆服务供给的重要内容。美国体育场馆通常由体育和娱乐领域大型公司共同运营，如AEG、SMG、Global⁃spectrum等公司，能够为体育场馆引入大量“非体活动”。美国一家大型体育场馆年均可举办约300场活动，其中约一半为音乐会、演唱会、发布会等“非体活动”。职业体育俱乐部的入驻使美国体育场馆能够形成稳定的客流，“非体活动”的大量引入则持续拓展了体育场馆的客流，两方面服务的持续供给提升了美国体育场馆作为城市更新“触媒”的能量。
虽然体育场馆在美国城市更新过程中发挥了重要作用，但是体育场馆仅是美国城市更新众多“触媒”中的一种。为充分发挥不同设施作为城市“触媒”的协同催化作用，提升区域发展活力，体育场馆往往与娱乐、文化和艺术等设施一起被列入城市更新计划（表1）。如洛杉矶市L. A. LIVE区分3期建成：第1期建设项目为体育娱乐型建筑，包括斯台普斯中心、诺基亚广场、诺基亚剧院等；第2期建设项目主要为办公和商业配套，其中办公物业建筑面积为21 000 m2，部分办公物业为开发商——AEG集团自用，便于就近管理，ESPN西海岸转播中心也位于该办公区内，便于直播赛事活动，商业物业总面积约10 700 m2，共有21个餐饮项目，为斯台普斯中心提供配套服务；第3期建设项目主要为酒店及酒店式公寓物业，酒店物业主要包括2家五星级酒店——万豪集团旗下丽思卡尔顿和JW万豪。克利夫兰市门户区更新计划也体现了这种注重场馆外部“联姻”的特征，包括：①建设3个新的体育设施；②修复位于Playhouse Square的5个剧院；③开设2个购物中心；④建设科学中心和IMAX影院大楼；⑤建设若干商业大276。
一方面，随着“健康中国”“全民健身”等国家战略的深入实施和冬奥会、亚运会、足球世俱杯赛等大型体育赛事的成功申办，体育场馆建设与改造加速推进；另一方面，我国大型城市发展已经迈入存量规划时代，城市更新成为推动城市高质量发展的战略选择。体育场馆作为典型的城市公共空间，是城市更新的重要“触媒”，在改善城市形象、优化产业布局、增强区域发展活力等方面具有重要作用，是提升人民群众生活质量和公共体育服务获得感、幸福感的重要载体。归纳美国体育场馆促进城市更新的主要实践，审视美国体育场馆促进城市更新的理论基础，得出以下本土启示。
美国体育场馆促进城市更新的实践依赖于详细的城市更新计划，注重体育场馆周边设施的联动开发。我国城市利用体育场馆促进城市更新，要求地方政府主动将体育场馆纳入城市更新计划。
（1）对于新建体育场馆，场馆选址不能仅仅选择在荒废或未开发的地区，而要从提升区域发展活力的角度合理确定体育场馆的选址。美国体育场馆选址经历了由郊区到市中心的演变过程，出现了一批如洛杉矶市斯台普斯中心、克利夫兰市速贷球馆和渐进球场等成功案例。
我国新建的体育场馆应回归城市中心，各地可结合新一轮城市规划编制，将体育场馆作为城市更新单元的核心要素进行规划设计，为区域发展注入活力。从场馆的设计看，地方政府需要结合城市更新工作，推动体育场馆设计理念更新，按照体育服务综合体的理念建设体育场馆，在场馆周边配套相关商业设施。
（2）对于存量体育场馆，将体育场馆功能改造与城市更新有机结合。城市更新作为新时代我国城市土地“存量盘活”的重要路径，与体育场馆功能改造背景相似，普遍面临赛后利用难的问题。
2019年，国务院办公厅发布《体育强国建设纲要》和《关于促进全民健身和体育消费 推动体育产业高质量发展的意见》，明确提出了推进存量体育场馆功能改造的任务。目前，部分地区正在试点推进此项工作，将体育场馆功能改造工作纳入城市区域更新计划。统筹推进体育场馆功能改造和城市更新工作，不仅能够为城市更新注入新的发展活力，而且也能使体育场馆享受相关土地、规划方面优惠政策，为体育场馆功能改造营造良好的政策和运营环境，推动体育场馆功能改造和城市更新的双赢。
部分城市也已经探索出可供借鉴的经验，如佳兆业集团在2013年获得深圳大运中心运营权之后，采用ROT模式，计划投资不低于6亿元用于修建配套商业工程，构建商业、场馆、片区联动的商业模式，通过商业运作反哺场馆运营。2019年7月，深圳市龙岗区发布《大运新城城市设计》明确提出：“依托大运场馆和大运公园，塑造活动基地与服务极核，构建城市活力中心。”
美国体育场馆促进城市更新的经验强调集中文体娱乐等设施的重要性。如洛杉矶市斯台普斯中心、诺基亚剧院和格莱美博物馆等设施主要集中于L. A.LIVE地区，圣地亚哥市的更新计划也被指定于东村地区。如果将各类设施分散在一个广阔的区域，可能会造成更新项目与衰退空间交错布局，区域更新的活力来源难以有效连接，造成在区域整体更新过程中存在衰退的因素。
如巴尔的摩市卡姆登庭院和克利夫兰市门户区，尽管被认为是体育设施促进城市更新最成功的案例之一，由于其体育场馆、会议中心等设施的建设较为分散，部分区域衰退迹象依然存在，尤其是卡姆登庭院以北的老零售区并没有建设新商业设施。
再如克利夫兰市城市更新规划在后期采取了建造公园等补救措施填补更新规划中未开发的区域，但效果不佳。建议我国相关部门应严格确定更新区域的规模，避免体育场馆及相关配套设施布局分散。同时，需要根据各城市的实际情况确定更新区域不同项目的开发进度，原则上新建项目应该保持同步规划设计、建设和验收，创造经济上相互融合的“邻里”关系，保证城市更新的整体效果。
美国体育场馆的融资历史呈现由“以私人投资为主”向“以公共投资为主”再向“以公私合作投资为主”的变化趋势，体现了美国体育场馆治理专业化水平的提升，主要表现在培育了一批如AEG、SMG、Global⁃spectrum等专业化、连锁化的本土体育场馆运营商，提升了场馆运营效益。
以AEG为例，据全球权威业内媒体Pollstar最新发布的全球演出票房销售统计排名，AEG旗下场馆中有4家进入前10位，AEG拥有、运营和提供咨询服务的27家场馆位均列前100位。
近年来，为鼓励我国体育场馆领域公私合作，中央层面出台一系列政策，但主要聚焦于体育场馆经营权改革，如：《“十三五”公共体育普及工程实施方案项目和资金管理办法》明确提出将“采取PPP、公建民营等方式建设的全民健身中心项目”纳入中央预算内投资予以支持；国办发〔2019〕43号文也进一步明确提出“政府投资新建的体育场馆应委托第三方企业运营”。
但这些政策存在重融资、轻运营，重建设、轻管理的特点，对如何解决社会力量运营体育场馆过程中的深层次问题较少涉及。地方政府在体育场馆经营权移交的过程中越来越多地直接选择地方国有投融资平台公司管理，而不是通过公开招标选择优质社会力量。
1977年美国启动的城市发展行动基金的资助方式可以提供有益借鉴。该基金根据市场可行性、项目中公共投资和私人投资比例等因素决定是否资助该城市的更新计划。
我国体育场馆PPP项目公共资金来源在较大程度上依赖于政府补助资金，如《“十三五”公共体育普及工程实施方案》规定，按照东、中、西部地区分别依据最高不超过30%、60%、80%的标准对采用PPP和公建民营方式建设的全民健身中心予以补助。
建议在制订针对体育场馆公私合作项目的资助计划时，完善项目立项机制，加强对公私合作项目申请政府补助资金监管，如：将公共体育场馆经营权强制招标作为申请资金的必备条件；将公私部门出资比例、公共体育服务保障方案、私人部门类似业绩、是否有职业体育俱乐部参与运营等内容作为衡量补助额度的重要指标。从经营权改革入手，提高体育场馆专业化治理水平，以提升体育场馆作为城市“触媒”的催化能量。
Aljehani等创立现代体育场馆“5代理论”，认为第5代体育场馆将成为城市更新的催化剂。该理论认为，场馆功能的多元化发展使其成为城市更新的催化剂。从美国体育场馆促进城市更新的推进策略看，体育场馆对内注重提升场馆内容产业供给，对外注重加强外部“联姻”，充分重视促进场馆外部效应的内部化，造就了一批以洛杉矶市L. A. LIVE和克利夫兰市门户区等为代表的体育服务综合体项目。
虽然我国已出台多项政策，提出要加快建设体育服务综合体，但是中央和地方政府层面大多未出台有针对性的专项政策和标准，仅有江苏省和广西壮族自治区出台关于体育服务综合体建设的相关指导意见和标准。
政策缺失和标准模糊导致目前国内体育服务综合体建设速度普遍较慢，其中最主要的问题是体育场馆规划及用地性质的限制造成商业配套无法落地。建议我国体育场馆在城市更新过程中重点做到：
①对于尚未委托社会力量运营的体育场馆，在场馆经营权招标时，可由地方政府主导，将场馆周边可用于开发“非体”配套产业的产权与体育场馆经营权“打包”招标，交由同一社会资本经营，以打造体育服务综合体。如苏州笠泽文体广场将体育用地与商业用地“打包”招标，交由同一社会资本经营，在一定程度上实现了场馆外部效应的内部化。
②对于已委托社会力量运营的体育场馆，在城市更新过程中可由政府部门引导场馆产权主体并购周边土地或商业空间，用于开发配套产业，亦可鼓励场馆周边地产开发商与场馆产权主体以合作经营等方式，共同打造体育服务综合体。
美国城市更新的实践证明，虽然合理规划和高效运营的体育场馆是促进城市更新的有效“触媒”，但是巴尔的摩、印第安纳波利斯等城市体育、文化、娱乐等设施布局分散，造成部分衰落地区未能有效更新。相对于美国而言，我国职业体育尚不发达，体育赛事数量较少，依托体育场馆催化城市更新的效应和范围有限。
目前我国城市更新已跨越政府主导下的大规模拆除重建阶段，进入政府引导下市场主体自下而上主动申请建设的城市更新阶段。而社会资本倾向于选择条件较好的土地优先开发，导致城市不同区域更新程度不一致，存在一些待利用地、工业闲置厂房等城市存量空间，与城市更新的整体进展不协调。
建议在城市更新的过程中，政府部门应积极依托城市存量空间，统筹规划，建设中小型体育场地设施，形成若干中小型的城市活力中心，与大型体育服务综合体形成功能互补的空间格局。
美国部分城市在新一轮城市更新过程中已开始重视利用城市存量空间开发公共设施，如2016年洛杉矶城市规划部发布的一项关于洛杉矶市中心商业改善区的远期规划——“DTLA 2040”，即针对城市存量空间提出了一些具体目标。其中一项内容是“将犄角交叉口和死角街道作为公共开放空间用地，活化小巷功能”。
国内部分城市的成功实践也证明，利用城市存量空间建设中小型体育场地设施能够有效助力城市更新。如重庆市提出到2020年，利用主城区边角地建成92个社区文化体育公园。截至2019年底，重庆市在已建设完成并交付的50个公园计修建743个场地及设施，有力提升了城市品质。
再如2019年国家体育产业示范项目中的湖北西普体艺综合体、江苏盐城悦达体育服务综合体、上海翔立方体育服务综合体等均是社会资本利用老旧厂房建设体育服务综合体、推动城市更新的成功实践。
美国体育场馆促进城市更新的实践为丰富我国体育场馆与城市更新研究提供了有益的经验借鉴。但美国的推进策略及成功经验有其特定的社会背景，如加速发展的地方分权、异常普遍的住宅融资制度、源远流长的公私合作模式和高度发达的职业体育体系等。我国在学习借鉴相关策略和经验的过程中，需要立足新时代体育和城市发展的国情，避免盲目照搬，加快形成具有中国特色的体育场馆促进城市更新理论体系和实践方案，为推进我国体育场馆及城市治理能力和治理体系现代化奠定坚实基础。
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